Panneaux solaires et bail locatif : que dit la loi

Qui décide de poser des panneaux dans un logement loué

Dans un logement loué, la toiture appartient au propriétaire, pas au locataire. Une modification aussi visible que la pose de panneaux solaires, qui touche l’aspect extérieur du bâtiment et relève d’une déclaration préalable de travaux en mairie au même titre qu’une modification de toiture classique, revient donc en principe à une décision du propriétaire, seul habilité à déposer ce dossier en tant que titulaire du bien.

Un locataire qui souhaite un projet solaire dans son logement doit donc, en pratique, obtenir l’accord écrit du propriétaire avant toute démarche, y compris avant de demander un devis engageant. C’est un point à clarifier en amont, pas une formalité à régler après coup.

Cette règle vaut aussi bien pour un projet porté par le locataire que pour un projet initié par le propriétaire lui-même, qui reste libre de proposer une installation solaire à son locataire en cours de bail, sous réserve de l’en informer clairement avant le début du chantier.

Ce qu’il faut prévoir dans le bail ou un avenant

Quand propriétaire et occupant ne sont pas la même personne, il est prudent de formaliser l’accord dans le bail existant ou dans un avenant dédié, plutôt que de s’en tenir à un accord oral. Ce document peut préciser qui finance l’installation, ce qu’il advient de l’équipement si le locataire quitte le logement avant la fin du contrat de location, et qui déclare l’installation à l’assurance habitation.

Ces points ne relèvent pas d’un modèle unique : chaque situation locative est différente selon que le propriétaire finance seul, que les deux parties partagent l’investissement, ou qu’un tiers intervient. Un professionnel du droit ou l’entreprise qui étudie le projet d’installation peut orienter vers les bonnes questions à poser, sans se substituer à un avenant écrit entre les deux parties.

Un avenant écrit protège les deux parties en cas de désaccord ultérieur, par exemple si le logement change de propriétaire pendant la durée du contrat d’obligation d’achat, qui court sur vingt ans. Le nouvel acquéreur doit alors savoir précisément ce qui a été convenu avec le locataire en place.

Qui bénéficie de la production, et comment le répartir

Dans un logement loué équipé de panneaux en autoconsommation, c’est le plus souvent l’occupant qui consomme l’électricité produite au quotidien, puisque c’est lui qui vit dans le logement et utilise ses appareils. Le propriétaire, de son côté, porte l’investissement initial et les démarches de raccordement.

Cet écart entre qui investit et qui consomme mérite d’être clarifié avant travaux : la répartition peut passer par une révision du montant du loyer ou des charges, ou rester neutre si les deux parties s’accordent autrement. Ce n’est pas une question technique, c’est une question à trancher entre propriétaire et locataire, idéalement par écrit.

Certains propriétaires choisissent d’intégrer une installation solaire dans les charges récupérables, d’autres préfèrent la neutraliser complètement du loyer. Aucune de ces options n’est imposée par une règle unique : c’est un point à négocier, puis à écrire, avant le début des travaux.

Le cas particulier de la copropriété

Quand le logement loué se trouve en copropriété, une couche supplémentaire s’ajoute : la toiture est presque toujours une partie commune, et l’installation de panneaux solaires y requiert en général l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires, en plus de l’accord du propriétaire bailleur envers son locataire.

Un locataire en copropriété n’a donc pas la main pour engager seul ce type de projet : il dépend à la fois de son propriétaire et, indirectement, du syndic pour la partie commune. La page installation de panneaux solaires détaille les démarches côté toiture, utiles à connaître avant d’aborder le sujet avec le syndic.

Deux accords distincts sont donc nécessaires avant tout devis engageant dans ce cas de figure : celui du propriétaire envers son locataire, et celui de la copropriété envers le propriétaire. Le syndic reste l’interlocuteur pour cette seconde étape.